ビルメンテナンス情報
大型特定建物分析の積算見積もりへの応用

著 木村光成 さん

１：入札関連情報の蓄積、関連づけ、分析の必要性
　通常発表される入札情報は、価格と受注者名を示すだけである。関係者は、その受注者と発注者の内容、力関係ついては公表しない。
　しかし、関連資料を集め、総合的に分析することにより、企業の入札方針を決めるデータが得られる。積算情報は、分析によって始めて使用可能な状態になるともいえる。しかし、この分析値は公表はできない。談合情報を公表できるわけがない。
　これを行うのがコンサルタント会社であるが、彼らの情報はビルメン情報と異なり、具体性に乏しい。顧客満足度は判っても、クレーム対応など具体的な指示は出せない。現在のコンサルタント会社のそれは、ビルメンへの指示ではなく提案である、提案は抽象的であり、具体案ではない。現場を知らない泣きどころである。
　たとえば、ビル管法が適応される特定建築物のデーターは、ビルメン業界にとって重要な情報を提供してくれる。Ａ：価格にうるさいオーナーである。Ｂ：親方日の丸の管理会社である。Ｃ：価格より品質に重点を置く現場である。Ｄ：鼻薬が効きやすい。Ｅ：価格と品質ともに非常に厳しい。……等々。

　しかし、これらの特徴の複雑化、多様化の原因は、ビルの証券化である。以前は、ビル所有者と管理者が同じであるのが通常であった。しかし、ビルの大型化により、所有者が複数化し、それがさらに証券化によって無数の所有者へと細分化されつつある。
　これらの証券化されたビルの所有者たちは、ビルのメンテナンスや運営など、細部に関しては関心がない。ただ配当、すなわち利回りの大きさにのみ関心をもっている。ビルの管理費は低いほど良い。清掃に至っては０が理想である。将来の利益よりも、今の利益である。

　この一方、１社所有のビルであれば、このような考えは薄い。極端な場合は親方日の丸タイプになる可能性もあるが、その反面、方針が見えやすい。
　その理由は、下請けの管理会社、ビルメンテナンス会社の設立時の目的に、退職者の受け入れや母子家庭などの救済面が過去にも現在も存在するからであり、利益追求だけでない良い面が存在している。このようなビルメンの目からの分析は、管理会社への交渉で大きな武器になる。

２：分析の例
　以前のビル(サンプルビル)では、届出者と所有者は同一であった。しかし、最近の大型ビルでは一致しない例が多い。その内訳は、地権者と出資者が多く、外国の投資会社や特定目的会社が増加している。その下のビルメンも、これにより系列されている。

　以下の表を見ただけでも受注しているビルメン業者を推測でき、メンテナンスの特徴をとらえられるスキルの蓄積が必要であり、これらについてはセミナーで毎年報告している。これからメンテナンスの方向性や、価格内容なども推測できるのが、見積もり積算の常識ともいえる。
　そして、この表は、東京の事務所ビルの事例で面積ランクであるが、ここに記載された不動産会社、マネジメント、投資会社などは日本の大手を網羅しているため、全国的にも通用する。たとえばランドマークや川崎のソリッドスクエアーなどが、その例である。
　また、これらのビルの床材の方向性の把握・推測も、ビルメンの大切な分析項目の１つである。
　大型ビルには、ビルメンの下請け会があり、良い分析資料が入手できる。たとえば横浜ランドマークの風旗会は、30社を超える会である。また、サンシャインシティは、2008年3月、三菱地所が59％の株を取得した。

特定大型建物一覧表
施設名	届出者名	所有者名	面積
六本木ヒルズ森タワー	森ビル	六本木ヒルズ森タワー管理組合	380,000
品川インターシティ	品川インターシティマネジメント	大林組	313,000
		住友生命相互会社
		興和品川開発
ゲートシティ大崎	業務商業棟全体管理組合	業務商業棟全体管理組合	291,000
品川シーサイドフォレスト	ジェイティ不動産	武田薬品
		品川シーサイドフォレスト管理組合
		日本たばこ産業
ミッドタウンタワー	東京ミッドタウンマネジメント	大同生命	246,000
		全共済
		積水ハウス
		富国生命
		アールピー　アルファ特定目的会社
		アールピー　ベータ特定目的会社
		アールピー　デルタ特定目的会社
		アールピー　イプシロン特定目的会社
		アールピー　ガンマ特定目的会社
		アールピー　エータ特定目的会社
東京オペラシティビル	東京オペラシティビル	山大鉄商	242,000
		相互物産
		京王電鉄
		ジャパンリアルエステイト投資
		昭和シェル石油
		小田急電鉄
		エヌテイテイ都市開発
		日本生命
山王パークタワー	三菱地所ポロパテーマネジメント	大日本企業	219,000
		菱進不動産
		安全自動車
		山王リアルエステート
		新日本実業
		日交総本社
		清水建設
		三菱地所
東京都第一本庁舎	東京都	東京都	196,000
サンシャイン60	サンシャインシティ	サンシャインシティ	191,000
新宿センタービル	東京オペラシティ管理	東京建物	183,000
		朝日生命
		明治安田生命
聖路加ガーデン	エスエルタワーズ	日本生命	170,000
		東急不動産
		三井不動産
		豊秀興産
大森ベルポート	第一ビルディング	第一生命	169,000
		みずほ信託
新宿ＮＳビル	新宿ＮＳビル	住友不動産	167,000
		日本生命
恵比寿ガーデンプレイス	恵比寿ガーデンプレイス	恵比寿ガーデンプレイス	162,000
秋葉原ＵＤＸ	ＵＤＸ特定目的会社	ＵＤＸ特定目的会社	161,000
世界貿易センタービル	世界貿易センタービルディング	世界貿易センタービルディング	154,000
シンクパークタワー（大崎）	シンクパークタワー管理組合	明電舎	152,000
		世界貿易センタービル
		シンクパークタワー管理組合
シーフォートスクエア	シーフォートコミニテー	シテーバンクエヌエー	148,000
		三菱商事
		ＪＴＢエステート
		第一阪急ホテル
グラン東京サウスタワー	ＪＲ東日本ビルディング		140,000
		鹿島八重洲開発
		新日本石油
大崎ニューシテー	大崎再開発ビル	東映（４号棟）	138,000
		勧業不動産（５号棟）
		大崎再開発ビル（５号棟）
		日本精工（３号棟）
		日本精工不動産（35号棟）
		朝日生命（４号棟）
		テーオーシー（125号棟）
		東建ビルディング
霞ヶ関ビル	三井不動産	三井不動産	133,000
		（社）霞会館
日本ビルディング	三菱地所	三菱地所	133,000
晴海トリトンスクエア オフィスタワーＸ	第一ビルディング	晴海トリトンスクエア オフィスタワーＸ	131,000
晴海トリトンスクエア オフィスタワーＺ	第一ビルディング	日本建築センター	104,000
		大林組
		住商情報システム
三井物産ビル	三井物産	三井物産	125,000
新青山ビル	三菱地所	三菱地所	102,000
警視庁本庁舎	警視庁	東京都	99,000
※事務所ビルを抜粋。 　太字はサンプルビル。 　サンプルビルとは、50年程度、そのビルの状況をビルメン現場の目線で記録してある比較用のビル。 　この表は、積算、見積もり用の表であり、表示部分、特に数値は概略である。

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